Cikkünk bemutatja, hogy milyen engedélyeket, terveket, és tanulmányokat szükséges elkészíteni a beruházás megkezdéséhez.
A terület megvásárlása előtt érdemes az illetékes földhivatalban, az önkormányzat műszaki osztályán, valamint a helyi környezetvédelmi, természetvédelmi és vízügyi felügyelőségnél megtudni a vonatkozó előírásokat, és tájékozódni az esetleges tilalmakról. Szükséges az előző cikkünkben is említett műemlékvédelmi hatóságnál érdeklődni a területről, hogy esetlegesen nem áll-e régészeti feltárás alatt, nem kijelölt terület-e. Célszerű kideríteni a területre vonatkozó különböző adatokat, úgymint a művelési ágat, az övezeti besorolást, beépíthetőségi paramétereket vagy az esetleges előírt védőtávolságokat (természetes vizektől, közművektől, utaktól, telekhatároktól, stb.). Egy talajmechanikai vizsgálattal megkímélhetjük magunkat az esetleges kellemetlen meglepetésektől, amennyiben a talajszerkezet nem megfelelő az építkezésre. Érdemes tájékozódni a közműszolgáltatóknál is, hogy mik a terület közművesítésének feltételei.
Az elvi építési engedély
Elvi építési engedélyt bárki kérhet egy területre, nem szükséges sem a terület tulajdonosának lenni, és nem szükséges hozzá a tulajdonos hozzájárulása sem. Javasolt az elvi építési engedélyt megkérni abban az esetben, ha biztosan tudni akarjuk, hogy a tervezett beruházásra később meg fogjuk kapni az építési engedélyt. Az elvi építési engedélyt az illetékes építési hatósághoz (amely a legtöbb esetben a jegyző) kell benyújtani. Az elkészített tervek a végleges építési engedélyezési eljáráshoz készítendő dokumentációnak a részeiként felhasználhatóak.
Művelési ág – övezeti besorolás
Lehetőség van a terület művelési ágának megváltoztatására is, amelyben erre igény merül fel. A termőföld művelési ágának megváltozását be kell jelenteni a földhivatalnak.
A művelési ág megváltozásának minősül – többek között – , ha
- a földrészleten belül alrészletként nyilvántartott művelési ág határvonala megváltozik,
- a földrészlet nyilvántartott művelési ágát más művelési ágra alakítják át,
- a terület végleges más célú hasznosítását megvalósították.
Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetéséhez a külön jogszabályban meghatározott hatósági engedély, jóváhagyás vagy igazolás, az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát érintő változás átvezetéséhez pedig jogszabályban meghatározott, a körzeti földhivatal által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges. A vázrajzot mindazoknak alá kell írniuk, akik a változás alapjául szolgáló okiratot aláírják. A művelés alól történő kivonáshoz kérelmet kell benyújtani, melyben részletesen meg kell indokolni a terület funkciójának megváltoztatását. Ha a terület mérete, azaz a termőföldet érintő beruházás mértéke meghaladja a 400 m2-t, akkor talajvédelmi tervet kell készíttetni.
Telekalakítás
Amennyiben több, önálló helyrajzi számmal rendelkező telkünk van, amelyet össze szeretnénk vonatni, telekalakítási engedélyt kell kérni. Az első lépés az elvi telekalakítási engedély iránti kérelem benyújtása. Az elvi engedélyt követően telekalakítási vázrajz készül, amelyet a földhivatalnál záradékolnak. Második lépésben a végleges telekalakítási engedély iránti kérelmet kell benyújtani, amelyet ezt követően a szakhatóságok is véleményeznek.
Építési engedélyezés
Az építési tervezési folyamat a fent leirt előkészítő fázisokkal párhuzamosan is folyhat. Tekintettel arra, hogy a műszaki tervek elkészítése, az engedély iránti kérelem összeállítása és a kivitelezés rendkívül komplex, javasolt mindezzel egy vállalkozót megbízni, aki felelős a tervek elkészítéséért, az engedélyek beszerzéséért, és az annak megfelelő kivitelezésért. Az épületek tervezéséhez gépész és elektromos tervező bevonására is szükség lehet.
A közel 30 szakhatóság egyenként egyedi elbírálás alapján véleményezi a terveket és kér be szerződéseket, szakvéleményeket. Az elkészült épület használatbavételi engedéllyel vehető rendeltetésszerű használatba, illetve — amennyiben korábban földhasználati jogot kötöttek ki a felek — az építtető ezzel tudja a felépítmény feletti tulajdonjogát bejegyeztetni a földhivatalnál.
BALÁZS & HOLLÓ Ügyvédi Iroda
