Gondolatok a hazai ingatlanárak alkulásáról.
A hazai ingatlanpiaci szereplőket a kereskedelmi és ipari ágazatokhoz hasonlóan a Covid járvány erősen megviselte, akik 2023 őszétől próbálnak visszatérni a régi kerékvágásba. 2022. év elején a lakáseladások kínálata a válság előtti 2019. évhez viszonyítva 35 %-kal még elmaradt, de a 2023. évben jelentősen nőtt az eladott lakások és lakóházak száma, de a mintegy 75-80 %-ra regisztrált növekedés ellenére még mindig elmarad a 2019. év tranzakció számától. (Ingatlanpiac .info).
A hazai ingatlanpiac sajátossága, hogy a CSOK és egyéb családi támogatások keresletgeneráló hatása miatt a klasszikus keresletnő az árak csökkenek modell ellenére a potenciális lakásvásárlók félve a támogatások megszűnésétől elfogadják a magasabb árakat. A kivitelezések ár növekedését az 5 %-os értékesítési Áfa 2027 évig való meghosszabbítása is kiváltja, mivel az anyagbeszerzések 27 %-os Áfa tartalmát az ár növeléssel igyekeznek a kivitelezők ellensúlyozni az új lakások építésénél.
A használt lakások kínálatának a növekedési üteme az utóbbi években meghaladta a keresletek növekedési rátáját, abból a sajátos helyzetből kiindulva, hogy az eladók az ingatlanok folyamatos drágulása miatt visszatartották az ingatlanok értékesítését a még magasabb árak realizálhatósága érdekében. 2010-2021 év között a hazai lakásingatlanok drágulása a második legnagyobb mértéket érte el az EU országok között. Az albérletárak is követték az értékesítési árakat, de az áremelkedés szerényebb mértékben alakultak a fizetőképes kereslet korlátjai miatt. Jelenleg igen magasak a bérleti árak, mivel Budapesten gyakoriak a 150 – 200 ezer Ft havi bérlet árak a 50 m2-nél kisebb albérleteknél. Az értékesítési és a bérleti árak közötti olló azt is jelenti, hogy az ingatlantulajdonosok új hatékony bérleti formát választva hazánkban is meghonosították az AIRBNB internetes rövid futamidejű bérbeadásokat. A fővárosi átlagos lakás értékesítési négyzetméter árak 1,07 millió Ft-nál járnak és a 2025 évi prognózisok is 10-15 %-os további áremelést becsülnek mind az értékesítésben, mind az albérletek esetén.
Ezeket a prognózisokat értékelve a kormány Európában élenjáró családtámogatási rendszere keresletgeneráló hatását figyelmen kívül hagyva a kedvezményekre nem jogosult lakásvásárlók – a népesség kis hányadát jelentő magas jövedelemmel, illetve vagyonnal rendelkező keresletet leszámítva – kevésbé képesek tolerálni az inflációs hatásokkal is terhelt jelenlegi ingatlanárakat. A fővárosi és a nagyvárosi árszintek még alacsonyabbak a környező fejlett országok átlagos áraitól, ezért jelentősen növekszik az intézményes befektetők száma, akik kivárják a további értékesítési lehetőségeket és addig bérbe adják az ingatlanjaikat. Elsősorban ők érdekeltek a lakóközösségek tiltakozását kiváltó AIRBNB (rövidtávú) bérbeadásoknak.
Milyen további kedvezőtlen hatások jellemzik a hazai ingatlankereskedelmünket ?
Kiemelten fontosnak kell tekintenünk a pályakezdő fiatalok lakhatási problémáit, mivel számukra egyre irreálisabbá válik az önálló családi otthon megteremtése a magas ingatlanárak miatt. Még a nagyobb jövedelemmel rendelkező családok gyermekei részére sem tudnak a szülők lakást vásárolni, a tanulmányaik elvégzéséhez és az új környezetben való letelepedésükhöz és család alapításukhoz.
A kollégiumi férőhelyek korlátozottsága miatt a közelben tanulók részére megmaradt a „mamahotel” vagy a vidéki hallgatók részére csak az albérletek jelentenek megoldást, ezért a diákvárosokban ezt a bérbeadók kihasználva drasztikusa emelik az áraikat oly mértékben, hogy a szülők jövedelme akár megfeleződig. A költségek növekedése miatt az albérlet használata helyett az ágybérletek kerülnek előtérbe, amely nem csak a komfort érzetet, hanem tanulás hatékonyságát is rontja.
A szakképzésben résztvevő tanulók között sem jobb a helyzet, mivel kollégiumi kapacitások igen szűkösek és a duális képzésben résztvevők számára nincsenek munkásszállások és még korlátozottabbak az anyagi lehetőségeik.
Ugyanakkor nem beszéltünk a lakhely és életpályamódosító felnőttek társadalmáról, amelyek munkahelyei megszűnnek és a lakáskörülményeikben is változtatniuk kell. Ma folyamatosan növekszik a munkahelyi mobilitás, míg a vállalkozások szolgálati lakás építését akadályozza az, hogy a munkaerő mozgása miatt hitelből megvalósuló lakóházak építése esetén nem vállalnak garanciát a dolgozóikért.
Mi okozza ezt a válsággá váló lakhatási problémát és hogyan lehet orvosolni a felmerült problémák megoldását.
Szemet gyönyörködtető épülő szépülő fővárosunk, amely jelentős idegenforgalmat vonz, nem feledkezhet el polgárai jólétéről, amelyet a lakása, lakhatási körülményei prezentálnak.
Az ingatlanárak lassan, de gyorsuló ütemben felzárkóznak a nyugat-európai városok árszínvonalához. Kitűnő és kulturált közlekedési rendszerünk nagyfokú leterheltségét az ingázók fokozzák. A pesti lakosok nagyrésze budai munkahelyen dolgozik és fordítva is igaz és jelentős az agglomerációból bejövő utasforgalom a gazdaságunk még mindig erős budapesti koncentrációja miatt. Ennek a problémának a megszüntetését nem a szabad munkaválasztás lehetősége, hanem az olcsó és megfizethető bérlakásállomány hiánya okozza, amely biztosítaná közlekedéssel eltöltendő idő lerövidülését, a városi környezet védelmét és növelné a beruházásaink társadalmi hatékonyságát, valamint a meglévő erőforrásaink optimalizálását. Magyarországon a bérlakások (bérházak) a magántulajdon lévő lakások állományának mintegy 7-8 %-át éri el, amely jóval alacsonyabb az EU országaiban megszokott 40-80 %-os aránynál.
Mit jelentene a bérlakásállomány növelése számunkra ?
Elsősorban azt, hogy nagyobb számosság miatt korszerű, megújuló energiafelhasználást biztosító lakásállományt olcsóbban megépíthetnénk és még olcsóbban működtethetnénk.
Jelenleg meglévő bérlakások zöme az önkormányzati tulajdonban lévő szociális bérlakások, amely megépítése és fenntartása az önkormányzatot terheli. Ezek fenntartása veszteséges, mivel különböző segélyek nyújtásával az önkormányzatnak fizetendő költségtérítések is csökkennek. Az olcsó bérleti díj nem motiválja a szociális bérlőket az ingatlan fejlesztésére, vagy használati értékének megóvására. 2010. évben a bérlakások építésére kidolgozott és NGM-nek benyújtott koncepciónkban javasoltuk 4 szociális és 4 piaci kategóriájú közhasznú bérlakásrendszer létrehozását.
EU példák alapján a lakáspiac építőszervezeteinek kötelezettségéve tehettük volna a szociális bérlakások építését is törvényben meghatározott kontingens alapján. Az épületek fenntartását is erre szakosodott professzionális cégek látták volna el (francia bérlakásrendszer)
A fiatalok részére is kollégiumi lehetőségek mellett biztosítható lenne az olcsó hibrid rendszerű bérlakások biztosítása, amely bérleti díj befizetésének beszámításával biztosítaná a lakás megvásárlását is.
Természetesen a közhasznú hazai bérlakásrendszer létrehozásához szükséges a Lakástörvény módosítása is a bérbeadók és bérlők jogviszonyának a rendezése érdekében. Jelenleg a magánbérbeadók egyrésze nem adózza le a bevételeit, amely adóbevétel kiesést is jelent. Az AIRBNB szabályozása is fontossá vált, mert ennek hiányából adódó nehézségeket a társasházak lakóközössége viseli el.
A bérlakások építése növelné az új lakások arányát, amely a lakásállomány korszerűsítésének is feltétele. Az új típusú „low cost, energiahatékony és környezettudatos” lakások építésével az építőipari árak is csökkenthető, mivel a lakáspiacon maradás feltételét az árak csökkenése jelentené (árverseny).
Az új, innovatív építéstechnológiák bevezetésével, a kivitelezési és a fenntartási költségek csökkentésével a 4,3 millió lakás (100 éves ciklus feltétel) évi 43 ezer új lakással való pótlását megoldanánk biztosítva ezzel a lakásállomány átlagos korának a csökkentés és a lakások folyamatos korszerűsítését.
Az október 16.-i kormányinfó Gulyás Gergely miniszter bejelentette, hogy a kormány számos javalatokat dolgoz ki a lakhatási problémák csökkentésére. Például az önkéntes nyugdíjpénztárok, vagy a szép kártya megtakarítások egy részének a felhasználását. Az 5 % kedvezményes értékesítési Áfa kulcs további családi kedvezmények megtartását, valamint az ingatlanállomány felújításához (energiamegtakarításához) szükséges állami támogatások (otthonfelújítási támogatás) fenntartását. Az oktatásban résztvevő, illetve a pályakezdő fiatalok részére igen hasznos lenne az ú.n. low-cost hibrid bérlakások létrehozása, amely elősegítené a tehetséges fiatalok itthon tartását is a tanulmányaik elvégzése után. Ezzel az állam oktatási kiadásai is hasznosulhatnának.
Budapest, 2024. 10. 17.
Kovács János
Bankorg Kft. ügyvezető igazgatója a
KKVHÁZ Ingatlan Bizottság elnöke