dr. Réder Erika ügyvéddel, ingatlanforgalmi szakjogásszal, valamint mesterséges intelligencia és technológiai szakjogásszal beszélgettünk.

Az ingatlanok jelentik a hazai lakosság vagyonának meghatározó részét. A kormány az ingatlan nyilvántartást már korábban digitalizálta, most az azzal kapcsolatos eladó – vevői lépések kerülnek elektronikus feldolgozás alá.
Mi változik valójában? Mit kell erről tudnia egy kisvállalati vezetőnek, és milyen felkészülést igényel ez tőlük?

Az ingatlan-nyilvántartás digitalizációja valójában már évtizedekkel ezelőtt megkezdődött, amikor a papír alapú tulajdoni lapok majd később a térképi nyilvántartás is digitalizálásra került. Tekintettel arra, hogy nem létezett egy egységes, országos nyilvántartó rendszer, valamint ezen rendszerek a mai kor követelményeinek már nem feleltek meg, szükségessé vált egy egységes rendszer létrehozása, amely alkalmas arra, hogy a különböző állami nyilvántartásokkal kapcsolatban legyen, azokkal kommunikáljon, onnan azonnali adatátvitellel információkat tudjon lekérni és feldolgozni, valamint képes legyen az ügyfelekkel való valós idejű kommunikációra és ügyintézésre is.

A 2025.01.15-én hatályba lépett új jogszabályok (az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Új Inytv.), a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet – az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról (Új Inytv. vhr.) –,  a 2021. évi CXLVI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről, valamint egyes, az ingatlan-nyilvántartással, területrendezéssel, településrendezéssel kapcsolatos és kulturális tárgyú törvények módosításáról (Új Inytv. Átmeneti)) alapvetően változtatják meg az ingatlan-nyilvántartási eljárás szabályait.

Az E-ING rendszer – amely jelenleg a back office (azaz az ügyintézői) oldalon kezdte meg működését, a front office (azaz ügyfél oldali) működése az ötszázezredik határozat véglegessé válását követő 10. naptól lesz elérhető – egy webes felületen futó rendszer, amely a rendelkezésre álló űrlapok segítségével a használóknak gyors és egyszerű ügyintézést biztosít majd.

Alapvető változás az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, hogy – mivel az egységes rendszer lehetőséget biztosít arra, hogy a beérkezett kérelem az ország bármely kormányhivatalához továbbítható legyen -, az ingatlan-nyilvántartási hatóságoknak országos illetékességük van. Ez a szabály természetesen nem zárja ki a program olyan beállítását, amely elsősorban az ingatlan fekvése szerinti ingatlanügyi hatósághoz küldi az ügyet és csak ügytorlódás, vagy egyéb probléma esetén kerüljön sor más kormányhivatal az ügyintézésre kijelölésre.

Alapvető változás továbbá, hogy az E-ING rendszernek köszönhetően az ingatlan-nyilvántartási kérelmek széljegyzése a beküldést követően azonnal, másodpercre pontosan meg fog történni, amely az ingatlanforgalom biztonságát fokozza, hiszen a tulajdoni lap lehívásakor azonnal ellenőrizni lehet az esetleges kérelmek érkezését, nem kell megvárni, hogy a papír alapon benyújtott kérelmet az ügyintéző feldolgozza.

Alapvető változás az is, hogy az ügyvédeknek a rendszer használatához külön, a Magyar Ügyvédi Kamara által szervezett oktatáson kell részt venniük, vizsgát kell tenniük, kiegészítő biztosítást kell kössenek ahhoz, hogy jogosultságot szerezzenek az e-ingatlan-nyilvántartási rendszer használathoz. A Magyar Ügyvédi Kamara vezeti azt a közhiteles nyilvántartást, amelyben feltüntetésre kerülnek a rendszerhasználatra jogosult ügyvédek, amely jogosultságot a rendszer a jogi képviselő belépésekor minden alkalommal elektronikus úton ellenőriz.   

Változás az is, hogy a jogi képviselő részére minden érintett fél meghatalmazást kell adjon az ügyintézésre, valamint például a vevő tulajdonjogának bejegyzését közösen kell kérni az összes érintett félnek a jogi képviselő útján.

Az e-ingatlan-nyilvántartási rendszer más nyilvántartó rendszerekkel (központi címregiszter, polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartása, cégjegyzék) össze lesz kötve, amellyel lehetővé válik a nyilvántartásokban bekövetkezett változások ezen rendszerben történő automatikus átvezetése. Jelenti ez az érintett természetes személy vagy cég adatait, vagy például az elhunyt személy javára fennálló holtig tartó haszonélvezeti jog törlésének automatikus lehetőségét.

Talán a legnagyobb kihívást az ügyfelek elektronikus aláírásának biztosítása veti fel. A jogszabály eredetileg minden érintett fél vonatkozásában elektronikus aláírási kötelezettséget írt elő a rendszerben elkészítendő ügyvédi meghatalmazás, az ügyleti meghatalmazás, valamint a jognyilatkozatok, pl. bejegyzési engedély tekintetében. Tekintettel a megváltozott jogszabályi környezetre, az AVDH-való elektronikus aláírás és az e-személyivel történő elektronikus aláírás megszűnésére és a Digitális Állampolgársági Program (DÁP) bevezetésére, az átmeneti szabályok már csak lehetőségként biztosítják az elektronikus aláírást a természetes személyeknek, azaz az ingatlan ügyletek során egyelőre továbbra is el lehet járni elektronikus aláírás nélkül is. Sőt, a cégek vezetői, akik ugyan rendelkeznek elektronikus aláírással, sajnos ezt nem használhatják még az E-ING rendszerben, a cégek nevében továbbra is papír alapon kell aláírniuk az E-ING rendszerben előállított fent hivatkozott iratokat, amely iratokat az eljáró ügyvéd fog digitalizálni.

Az E-ING rendszer használatával – ha először szűk körben is – de bevezetésre kerül az automatikus döntéshozatal, amely emberi beavatkozás nélkül teszi lehetővé az ügyintézést és a határozat meghozatalát.

Az új rendszer bevezetésével a cégek hitelfelvételével kapcsolatos ingatlan-nyilvántartási ügyek is felgyorsulnak, gondolok itt a hitel biztosítékaként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő jelzálogjog, elidegenítési- és terhelési tilalomra, illet ezek törlési eljárásaira.

A kisvállalatok vezetőinek maguknak is szükséges digitális ismeretekkel rendelkezni, a www.magyarorszag.hu felületen később elérhető E-ING rendszert részletesen megismerni, mivel ez a felület szolgál majd például a tulajdoni lapok lehívására is, illetve olyan kérelmek benyújtására, amelyekhez nem szükséges jogi képviselő igénybevétele.

A vezetőknek nemcsak magukat, hanem a vállalkozásnál dolgozókat is képezni kell a digitális készségek elsajátítására, kiberbiztonságra és a mesterséges intelligencia vonatkozásában is kötelező jártasságot szerezniük, hiszen ezen tudás nélkül a digitális rendszerek használata során sok veszélynek vannak kitéve a vállalkozások adatai.

A digitalizáció a mi közös sorsunk. Az államnak feladata a versenyképességnek ezt a kulcs kérdését fejleszteni. Nagy az ellenállás. Jogász szemmel mit tehetne jobban és mi az, amiben nagyon elégedettek lehetünk?

A digitalizáció és a napról napra növekvő számú új technológia, a mesterséges intelligencia használata a mai vállalkozók, de a hétköznapi emberek életében is megkerülhetetlen.

Kiemelném az oktatás és továbbképzés fontosságát, az ismeretek gyors és közérthető átadásának biztosítását. Természetes, hogy az emberek az újtól félnek mindaddig, amíg nem ismerik meg azt a technológiát, amely mind a munkájukat, mind a hétköznapokat egyszerűbbé teheti. Több információra lenne szükség a 2024. szeptemberben bevezetett DÁP-pal kapcsolatban is, hogy mindenki megismerhesse annak előnyeit. Kolléganőm, dr. Pokó Diána mesterséges intelligencia és technológiai szakjogász az állami feladatok és a digitális társadalom kihívása körében már 2023-ban megfogalmazta „a digitális ellátáshoz való jogot”, amellyel azt állítja, hogy az államot a piaci szereplőkkel együtt terhelik olyan kötelezettségek, amelyek az emberek digitális társadalomban való boldogulását biztosítja, mivel az emberi méltósághoz való jog korunkban csak így teljesedhet ki.

Az elégedettség tekintetében mindenki egyetért abban, hogy a digitális és ösztönző állam által kifejlesztett ügyintézési lehetőségek, például az E-PAPÍR, vagy a cégbírósági rendszerek a gyors és hatékony ügyintézést célozzák. Ki kell emelni, hogy a NAV a digitalizációban élen jár és az általa bevezetett digitális megoldások (elektronikusan feltölthető és lekérdezhető számlák, e-áfa bevezetése) mind a vállalkozások adminisztrációs terheinek csökkentéséhez vezettek.

Visszatérve az ingatlan ügyekre, ez a terület számos szakértő szoros együttműködését feltételezi. Ilyen módon egyfajta modell is arra, hogy milyen minőségű a hazai szakértői világ, szolgálják-e a versenyképességet a tanácsadók, van e becsületes összedolgozás? Mire kell ügyelniük a kisvállalati vezetőknek?

Az ingatlan ügyek vonatkozásában – ahogy azt már említettem – csak azok az ügyvédek járhatnak majd el, akik a vizsgát leteszik és akik kiegészítő felelősségbiztosítást kötnek. Ezzel véleményem szerint további specializáció történik majd az ügyvédek között is.

Meg kell említeni az ingatlanközvetítők, az értékbecslők szerepét is az ingatlan tranzakciókkal összefüggésben. Álláspontom szerint az ingatlanközvetítők szerepét helyre kell tenni az emberek fejében, hiszen szaktudásukkal a megbízók javára, de ténylegesen az ügyletben résztvevők részére elengedhetetlen munkát végeznek. Tekintettel arra, hogy ezen szakmában nem jelenik meg kamarai képviselet, továbbképzési kötelezettség, ezen a területen változtatások szükségesek annak érdekében, hogy a szakma megfelelő képviselete és továbbképzés megoldott legyen.

A kisvállalati vezetőknek az ingatlan ügyletekkel kapcsolatban a szakértők kiválasztása során gondosan kell eljárni, ha nincs korábbi tapasztalat alapján szakember ismerősük, akkor több szakembertől is szükséges ajánlatot kérni.

Mit hoz a jövő? Bizonyára fejlődést, de mikor és mit? Ha az Önök ügyvédi irodáján múlna minek a reformjához nyúlna először? És itt tényleg szigorúak leszünk: csak egyet mondhat!

Mivel az ügyvédi irodánk fő profilja az ingatlanforgalomhoz kapcsolódik, szükségesnek az előbb már említett ingatlanközvetítői kamara általi képviseletet, a továbbképzések megszervezését, ingatlanközvetítők felügyeletének megszervezését mondanám, de természetesen számos javaslatunk lenne még a témában!

Köszönjük a beszélgetést és a hasznos információkat!