A magyar Polgári Törvénykönyv szerint ingatlan tulajdonjoga egyéb, a törvényben megnevezett módok mellett átruházással szerezhető meg – mely szerzésmód a gyakorlatban leginkább gyakori esetnek számít, a tulajdonjog átruházásához pedig az átruházáson (illetve más jogcímen) felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Éppen ezért az ingatlanok tulajdonjogára vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyv mellett az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény határozza meg, azonban figyelembe kell venni a mindenkori bírói gyakorlatot is.

Az ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának a törvény szerint meghatározott adatait, az adott ingatlan vonatkozásában pedig a tulajdoni lapra kell bejegyezni, illetve arra átvezetni a törvényben meghatározott adatokat, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, azok jogosultjait és a jogosultak adatait. Lényeges, hogy ingatlan tulajdonával a polgári jog szabályai szerint nem lehet felhagyni, ami egyben azzal a következménnyel is jár, hogy a tulajdonjog törlése az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos egyoldalú kérelme alapján nem lehetséges. Ebben az esetben ugyanis a korábban bejegyzett tulajdonjog éledne fel a korábban bejegyzett tulajdonos ez irányú beleegyezése hiányában is, ha pedig az ingatlan első tulajdonosa kérné ilyen módon a törlést, az ingatlan ún. uratlan dologgá válna, amely eshetőséget jogpolitikai megfontolásokból igyekszik elkerülni a jogalkotó. Az elmondottakból következően tulajdonjog törlésére csak akkor kerülhet sor, ha a törléssel visszaáll a korábbi, az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot, vagy ha az előző bejegyzést új tulajdonjog bejegyzése váltja fel.

A tulajdonjog törlésének tehát az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerint egyik lehetséges módja az eredeti állapot helyreállítása, melyhez az ingatlan-nyilvántartási törvény szerint hatósági határozat szükséges: ilyennek minősülnek a jogorvoslati eljárásokban hozott határozatok is. Az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására általában a bejegyzés érvénytelenségre hivatkozással indított törlési perben hozott, a kereseti kérelemnek helyt adó bírósági határozat alapján kerül sor. A törlési per ún. dologi jogi per, mert dologi jogokat, vagy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel “dologiasított” kötelmi jogokat véd, és ingatlan-nyilvántartási jogorvoslat, mivel egy érvénytelen bejegyzés törlésére szolgál. A bírósági határozat alapján az ingatlanügyi hatóság törli az érvénytelen bejegyzést, és a korábbi tulajdonjogot az eredeti ranghelyen állítja vissza, a törlést pedig nem követi újabb bejegyzés. A tulajdonjogot átruházó fél által a közvetlen jogszerző ellen indított per sajátossága egyrészt, hogy az átruházó tulajdonjoga az ügylet megkötésének ideje előtti állapotok alapján (ex tunc hatállyal) az eredeti, nem a rangsorban következő ranghelyen áll vissza. Másrészt, a bíróság ítéletében kizárólag az érvénytelen bejegyzés törléséről rendelkezik, a korábbi tulajdonjogot nem kell újra bejegyezni, mert az a törléssel feléled. Lényeges megjegyezni, hogy a szerződéskötést megelőző, eredeti állapot helyreállítása a tulajdonjogra vonatkozó törlési perben csak az eredeti tulajdonos és a tőle közvetlenül szerző között lehetséges, mivel az ő szerződésük érvénytelenségéről határoz a bíróság. Az esetleges további jogszerzők jogügylete a bírói gyakorlat szerint érvényes marad ugyan, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogukat éppen az eredményes törlési per miatt kell törölni a nyilvántartásból. Utóbbi esetben a további jogszerző külön perben, külön keresettel fordulhat jogszavatossági igénnyel saját jogelődje ellen, melynek sikere esetén elállhat a szerződéstől, egyidejűleg kártérítést követelve, vagy a teljesítés lehetetlenné válásának szabályai szerint érvényesítheti igényét. Amennyiben a további jogszerző és az ő jogelődje közötti jogügylet is érvénytelen, a bíróság az érvénytelenség általános szabályai szerint jár el. A törlési perek egyik lehetséges esete az is, ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre jogerős bírósági ítélet alapján került sor, de sikeres perújítás során igazolást nyer, hogy az egyidejű teljesítésre kötelezett fél csak részben teljesített, ezért nem lett volna helye a bejegyzési engedélyt pótló megkeresésnek.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerint a tulajdonjog törlésére sor kerülhet tisztán kötelmi alapon akkor, ha a törlési per feltételei hiányoznak. Mivel ebben az esetben nem ingatlan-nyilvántartási jogorvoslatként kerül sor a törlésre, változások bejegyzésére vonatkozó általános szabályok, és nem a törlési perek szabályai szerint kell eljárni. A bíróság megkeresése alapján ekkor a korábbi tulajdonjog törlésével egyidejűleg az új tulajdonjog bejegyzése is együtt jár, ez a törlés azonban jogi természetét tekintve viszont nem azonos a korábban tárgyalt törléssel. Mivel az újbóli bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény általános szabályai szerint történik, arra csak a rangsorban következő ranghelyre bejegyezve kerülhet sor, ráadásul csak az elrendelő határozat jogerőre emelkedésétől fogva, ún. ex nunc hatállyal. A bejegyzett tulajdonjog törlésének ez az esete a gyakorlat szerint a hitelezői érdekvédelem körében kaphat különös szerepet, a csődtörvény szerint ugyanis a hitelező nem terjeszthetné elő a korábban tárgyalt törlési keresetet, de a kötelmi alapon indítható érvénytelenségi per a rendelkezésére áll.

Nem szükséges viszont az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerint az eredeti állapot helyreállításához a hatóság határozata akkor, ha a felek utóbb elállnak a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől, azt felbontják, megszüntetik, vagy érvénytelennek ismerik el. A törvény szerint felek megállapodásán alapuló tulajdonjog törlésére ebben az esetben az ingatlan-nyilvántartási változások bejegyzésére vonatkozó általános szabályok irányadók.

Végül érdemes megemlíteni, hogy az ingatlan-nyilvántartási törvény szerint keresettel kérheti a bíróságtól az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlését az, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog megszűnt, vagy elévült, illetve a nyilvántartott tény megváltozott. A törvény indokolása és a szakirodalom szerint tulajdonjog törlésére ez a szabály egyrészt azért nem alkalmazható, mert a tulajdonjogi igények nem évülnek el, másrészt, amíg az ingatlan létezik, az azon fennálló tulajdonjog nem szűnhet meg.

BALÁZS & HOLLÓ Ügyvédi Iroda