A társtulajdonosok mindennapjait jelentősen megkönnyítheti ez az intézmény, például egy közösen finanszírozott homlokzat- vagy nyílászáró-felújítás formájában. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy a társasház életét befolyásoló jelentős körülményekről és ezek változásairól közösen, valamennyi tulajdonostárs érdekeit szem előtt tartva kell döntéseket hozni, ami gyakran nehéz feladatnak bizonyul.
A társasház jellegzetessége ugyanis, hogy a tulajdonostársak az őket kizárólagosan megillető tulajdoni hányadon kívül közös tulajdont is szereznek. A hatályos társasház törvény rendelkezései szerint közös tulajdonba kerül az épülethez tartozó földrészlet, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész (lépcsőház), az épület berendezések (csatorna, villámhárító, lift), és egyéb nem lakás céljára szolgáló helyiségek, illetve lakások (gondnoki, házfelügyelői lakás). Ez utóbbiak használatáról és hasznosításáról a közösség együtt határoz a társasház döntéshozó fórumán, a közgyűlésen.
1. A döntéshozó fórum
A társasházi döntések a közgyűlésen születnek, ami azonban csak akkor határozatképes, ha az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostárs jelen van.
A gyakorlatban az olykor több száz lakást tömörítő társasház esetében kihívást jelenthet a potenciális résztvevők összetoborzása, még akkor is, ha a gyűlés időpontjáról, helyéről és napirendjéről írásbeli értesítést kapnak mind a lakók, mind a közös tulajdonú helyiségek esetleges bérlői, legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal. Általában a legtöbb szervezeti-működési szabályzat úgy rendelkezik, hogy amennyiben a meghirdetett időpontban a közgyűlés határozatképtelen, fél óra elteltével a szavazatok számától függetlenül határozatképessé válik. A törvény kimondja, hogy a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog, határozathozatalhoz a jelenlevők egyszerű többségének szavazata szükséges.
2. Közös költséggel kapcsolatos döntések
A közös költség összege, annak kiszámítási módja, megosztásának rendje, vagy a hátralékos lakókkal szembeni fellépés mikéntje gyakran indukál vitát a tulajdonostársak között. A társasházi törvény szerint a közös költség nem más, mint a társasházi közös tulajdon fenntartásának költsége (üzemeltetés, karbantartás, felújítás), valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások (épületbővítés, új épületrész létesítése).
Főszabály szerint a közös költség viselésének aránya a tulajdoni hányadokhoz igazodik, bizonyos esetekben azonban ez a megosztási mód méltánytalan helyzetet teremthet (például kizárólag garázstulajdonnal rendelkezők, vagy a lépcsőházat nem használó üzlettulajdonosok számára). A törvény ezért lehetőséget biztosít arra, hogy a lakók egyszerű szavazattöbbséggel ettől eltérően rendelkezzenek a szervezeti-működési szabályzatban.
Azzal a lakóval szemben, aki a közös költség befizetésével hátralékba kerül, a társasház a fokozatosság elve alapján lép fel. Először fizetési felszólítás, illetve annak eredménytelensége esetén fizetési meghagyás kibocsátására kerül sor. Ezen túlmenően a közgyűlésnek jogában áll elrendelni a legalább háromhavi közös költséggel tartozó tulajdonostárs külön tulajdonának, és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadnak jelzálogjoggal való megterhelést. Ezen határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával. Ha az adós kiegyenlíti tartozását, a közös képviselő az ezt követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni.
3. Közös tulajdont illető döntések
A közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról a közgyűlés kizárólagos hatáskörben határoz. A tulajdonostársak a közös tulajdonban levő lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség eladásáról kétharmados többséggel döntenek, amennyiben ez önálló ingatlanként kialakítható (albetétesíthető), vagy amellyel egy már meglevő külön tulajdon bővíthető. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okiratnak minősül.
4. Külön tulajdon hasznosítási módja
Lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használati, illetve hasznosítási módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. A lakók és a lakhatás nyugalma érdekében a közgyűlés kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. Gyakori példa erre, hogy a társasház házirendjében szabályozza az üzleti tevékenység folytatására fenntartott napi időintervallumot, mely végső soron a vendéglátó egységek nyitva tartását is keretek közé szorítja.
5. Elővásárlás, előbérlet
Társasházak esetében általában nincs elővásárlási, vagy előbérleti jog a tulajdonostársak javára, de a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre ilyen jog létesíthető. Szerződéskötés előtt érdemes ennek az alapító okiratban vagy tulajdoni lapon utánanézni.
BALÁZS & HOLLÓ Ügyvédi Iroda
