A Solid-Estate Kft. piaci magatartása és tapasztalatai
A 2022. június 13-i online konferencia résztvevői építőipari cégek vezetői, önkormányzati referensek, készház építők és energetikai szakemberek voltak. Az interaktív beszélgetést Csuka Csaba a Solid Estate egyik stratégiai partnere vezette.
A szakember jelezte, hogy a készházépítés egyenlőre még mindig bizalmatlanság tárgya Magyarországon. Míg a tengeren túl az új családi házak 70 % már ezzel a technológiával készül és Nyugat Európában is 50 % felett van ez az építési arány, addig hazánkban alig 8 %-a készház építés aránya.
Az okokra kitérve a Csuka Csaba jelezte, hogy rendkívül mélyen él a magyar emberekben a saját tulajdon iránti ragaszkodás. Márpedig ebből az következik, hogy aki épít az az egész életére, sőt a gyermekei számára épít.
Itt felértékelődik a tartósság, annak a szinonimája a kő a beton. Ez a hatás a nyugati társadalmakban már oldódik.
Legyünk őszinték, az aki tudja hogy viszonylag rövidebb ideig tartózkodik majd egy helyen és a házát el kívánja adni, vagy később bérbeadásban gondolkodik más gondolatokkal áll hozzá építkezéshez, más szempontokat mérlegel mint az aki az örökkévalóságnak épít.
Lássuk a szempontokat:
Tényleg rövidebb élettartamú a készház?
Egy ház élettartamát több tényező is meghatározza. A statikai szerkezete; az épületgépészeti rendszerek „kihordási ideje” és a divat
A hagyományos házak, súlya óriási ezért ezek alapozási feladatai lényegesen fontosabbak – a talajmechanika életbevágó és itt nagy a hibázási lehetőség is.
A hagyományos ház vázszerkezete kisebb felújításokkal 100 -150 évet is könnyen elvisel, míg a készház szerkezeti struktúrája ma elfogadott élettartama 100 év
Az épület épületgépészeti rendszerei, burkolatai a ház teljes értékének a 65 % át jelentik. Ezek ma elfogadott élettartama alig 50 év ( a falakban húzódó rendszerekre gondolunk, a gépek ennél sokkal rövidebb időtartamúak)
Ez azt jelenti, hogy a ház praktikusan, nem 100 meg 150 évig, hanem 50 évig szolgálja a használóját a valóságban
A divat még nagyobb amortizációt okoz. Az épületek külső megjelenésében ma a minimál stílus – üveg, rozsdamentes acél – lapostető a divat. Alig húsz éve a mediterrán ház volt a divat. Lássuk be, hogy egy húsz éves mediterrán családi ház
pszichológiai értéke mélyen alatta van egy frissebb minimál háznál – függetlenül annak belső tartalmi értékénél
Milyen előnyök szólnak a hagyományos építkezés mellett?
Természetesen ne temessük a hagyományos technológiát se teljesen. A könnyűszerkezetes házak (különösen a többszintesek) födém mozgásai, doboz hatása, hőtágulási mozgásainak hangja nincs teljesen kiküszöbölve.
Egy könnyűszerkezetes ház átalakítása – toldalék épület stb – kialakítása talán egyszerűbb.
A hagyományos építkezésnél inkább igénybevehető a szakképzetlen munkaerő is – esetleg a családtagok kalákája.
Ezek előnyöknek látszanak, a valóságban az építőipar rég elhagyta már a jó öreg betonkeverők világát. Olyan házakat ma már nem érdemes és leginkább nem is szabad építeni.
Mi a helyzet az árakkal, mi a helyzet a megtérüléssel?
De nézzük az üzleti részét. A készház felépítési ideje 25 %-a hagyományosénak. Ez átlag építési időre vetítve 6 hónap különbség. Ennyivel kevesebb bérleti díjat kapok, vagy ennyivel hosszabb ideig kell bérelnem lakást.
Az építőiparban a közvetlen anyagköltség, a fuvardíj és a munkabér határozzák meg az árat. Napjainkban a munkabér elszállt.
Ha belegondolunk, hogy a készház gyárban robotokkal készül, fűtött csarnokban beláthatjuk, hogy az élőmunka igény szignifikánsan kisebb mint az időjárásnak kitett, helyszíni kivitelezés. A minőségről nem is beszélve!
A fuvardíjakat a hagyományos építkezések során, a különböző viszonylag kistételben beszerzett számtalan anyag „kis” fuvardíjainak összessége teszi rettenetesen magassá.
A készházgyár nagytételben szerez be és egy fogással szállít ki. A fuvar különbséget mindenkinek érzékelnie kell.
A munkabér eltérést az adja, hogy a robotizált gyárban egy betanított munkás állít elő magas minőséget, míg a szabadtéri építkezésen kiemelkedő szakértelmű mesterek (óriás bérekért) számos segédmunkással dolgoznak, az időjárás függvényében
sok állásidővel, cigi szünettel és egyebek.
Összefoglalva: a telekárakat és az építési engedélyezéseket figyelmen kívül hagyva a készház negyed idő alatt, 20 %-kal alacsonyabb fajlagos m2 ár mellet kerül kulcsrakészen a birtokunkba, míg a piaci értékük a pillanatnyi társadalmi mértékítélet miatt
10-15 % kal alacsonyabbak. Ha a várható fent tárgyalt élettartam alatti fogyasztói szokások felzárkóznak a Nyugat Európai trendekhez ez a hátrány pont az ellenkezőjére fordul.
RENDELJEN KÉSZ HÁZAT!
Lássuk a más szereplők szempontjait:
Önkormányzatok:
Egyre másra pontosodnak a települések rendezési tervei, amelyek kiegészülnek település képi előírásokkal. A hagyományos építkezés, az új épülő övezetekben már semmilyen megjelenési többletet nem ad tehát nincs ok a könnyűszerkezet mellőzésére.
Nem így egyes védett építészeti területeken, főutcákon ahol szólhatnak egyes érvek a hagyományosan, korhűen előállított épületekről. Azonban ékes példa a korhű építészet és a modern keveredésére – ha nem is készház példával – a Budai vár rekonstrukciója, ahol a József főherceg épülő palotája a korábbi tökéletes mása lesz betonból, korszerű szigeteléssel és mindennel.
Az építőipari cégek:
Azok a vállalatok, akik nem tudnak készházat előállítani és /vagy nem rendelkeznek ehhez alkalmas csapatokkal, még sokáig lesznek a hagyományos építkezés fogadatlan prókátorai.
Nekik is vannak, piacaik, de a családi házas körből ki fognak szorulni.
Nem beszéltünk itt a fenntarthatóságról. A tégla és cserépipar, a cement és a vasbeton gyártás egyre fenttarthatatlanabb. Az idő a körforgásos gazdaságba jobban illeszthető készházaknak kedvez.
